卖房难？看清类主流买家心理，成交才有戏

六月，骄阳似火。不少人心中，也很焦灼。

一个核心问题：我的二手房，大概要以什么样的价格出？为什么二手房视频，流量和供给都很大，但实际成交却很难？

当下二手房市场，已与几年前截然不同。几年前，二手房主打一个信息垄断，低价扫货。

鼓台核心，也基本上是一个二手房为主的市场。各个小区，都有一定的购买量。

对于房东来说，只要做到小区本身不算太差，自家挂牌的房源，在小区内最有性价比，那基本就处于一个不愁卖的阶段。搞不好中介第一时间就找人吃下，做一波差价。

湖东路91号

如今的二手房市场，除了政策宏观，当下买二手房的主流买家也和之前几年截然不同，主要有三类群体。

第一，暂时没有家庭，极度强调性价比的年轻人。

第二，2017年二胎后形成的短暂人口高峰，为孩子寻找最便宜学区房的父母。

第三，某类特殊群体。

过去买方市场，只靠自己努力。只要你的房源小区内性价比最高，中介都会来找你，了解啥客户？

而如今的卖方市场，购房人基本全城看房。这就需要房东把关注点从自己的房子放到买房人身上。

还是那句话，当下二手房买家，和之前不太一样。

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80-150万，五区二手房的优势‍‍

当下的福州楼市，二手房遇到的最大问题，就是遭遇新房的降维打击。

闽侯楼市，南通、竹岐不少新盘已是现房交付，均价都在6000-8000元左右。

新房价格低，产品力又优势，所以闽侯二手房市场会暂时冰封一段时间。市场变化，唯有看后续房票政策介入这个大变量。

福州五区二手房如何？先看这张图，图表的最右轴是福州5月的新房成交数据。

图片来源：克而瑞

5月17日，首付比例和首套房贷利率调整，被认为是一个巨大的红利释放。这张表格，也能代表了新政后的五区楼市部分最新趋势。

福州楼市，新房成交主力价格区间在200-250万（占比21%）。100-150万，150-200万，250-300万，每个价位段，都能吃到市场13%的份额。

前文已经说过，因为房价下调，利率优惠，产品力提升，折扣给的多，所以二手房要成交，都要和新房PK下。

而150-200万价位段，200-250万价位段，以及250-300万价位段，福州新房都很能打。

150-200万，200-250万的两大价位段，南二环的四大金刚，五四北的和颂锦原，是成交主力。火车站边，待入市的云璟，也在摩拳擦掌。

和颂锦原

250-300万级别段，无论是五里亭星悦颂、晋安湖叁号院、新投映南台、江南尚璟、城市之光，都各有特点。

所以如果房东手上的二手房（刨除学区等特别因素），挂牌价格在这些区间的，还真不要轻视新房。有时间，都可以到案场去看看，看看现在新房能卷成什么样。

鼓台的板块神话正在降低，中介机构的心在新房，整个舆论导向也在新房。如果房东还是无法和二手房中介好好配合，房源遭遇冷落是大概率的事件。

目前福州五区楼市，新房比较少能覆盖的价格段，在100-150万左右。这个市场空白，就是二手房快速出货的好机会。

比如一些鼓台的楼梯房，或者五四北、金山奥体的次新房，或者高新区的大三房加车位，利用板块优势，装修优势，和房间优势，做下降维打击。

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3类新群体，关注度很奇怪‍‍‍

我常常和挂牌但还没卖出的房东开玩笑，这会还在选择二手房的，思维方式和几年前的客户不一样。主要有三类人群。

他们的关注点绝对不只是什么公摊，装修，楼栋朝向，房东当年是怎么买下来的这些细节，而是希望在二手房的海量房源中，尽快完成匹配。

第一类，进入TZ内的本地和外地年轻人

房子离单位近，总价低，能用公积金。最近遇到不少朋友，经常询问鼓台核心的一些二手房。

他们有的是金融系统，有的是医院系统，但工作区域基本都在鼓楼。

条件优渥，房子也都不缺，目前的主要需求，就是单位工作压力加大，卷。所以希望住得离单位近一些，最好能走路上班。

能够步行通勤的节约下时间的情绪价值，是买单的关键。这些年轻人买房，其实和买车是一个逻辑。

鼓楼嘉华新城

珍惜时间，活在当下，不要太卷。

年轻人不担心老破小，因为恰好可以实现自己装修的需求。而且这些人的公积金都很高，低首付，高月供，反而没啥压力，权当买一个单位宿舍加强版。

但是这些年轻人遇到了一些问题，就是鼓楼，特别是五四路周边的不少房子和学区强关联，而且小户型学区房正是目前市场的热点。。

如果你手上的二手房房源，靠近医院、金融机构等核心，位于鼓台（或者五四北），房源少有学区溢价，装修精美或者干脆就没有，同时面积不大，总价低，那此刻卖出去的机会很大。

但房东切勿看对方是年轻人，以为他们没房产经验，不愿意在价格上松口。因为年轻人耐心少，很容易掀桌子。

而且前几天，省直公积金对福州行政区内的钢混结构法拍房开放使用了。这也意味着，卖房难？看清类主流买家心理，成交才有戏TZ内的房产投资渠道，又多了一个。

第二类，家长找便宜的学区房

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